2017年7月，上海首塊只租不售的純租賃住宅用地成交，這是土地出讓史上具有劃時代意義的改變，引領(lǐng)全國風(fēng)氣之先。

在接下來的四年時間里，上海積極完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，目前已經(jīng)卓有成效。根據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，2017年7月至2021年7月，全國重點8城租賃用地成交量累計值已達(dá)329幅，總建面約1685萬平方米，其中上海、杭州、南京分別排名前三名，上海無論是累計成交面積還是成交幅數(shù)都排全國首位，并遙遙領(lǐng)先于第二名杭州。

上海是海納百川的一線國際化大都市，每年都吸引著大量精英人口流入，住房租賃市場具備龐大需求，而上海的租賃住房惠民政策，不僅有利于解決新市民、青年人的住房問題，也給了住房租賃企業(yè)廣闊的發(fā)展空間。無論是央企、國企還是民企，都正在積極發(fā)揮著自身作用，努力為上海的安居宜居貢獻(xiàn)力量。

央企國企探索市場化運作方式

“發(fā)展保障性租賃住房，從供給端促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是上海更好解決新市民、青年人住房問題的重要舉措，事關(guān)民生福祉，事關(guān)城市吸引力、軟實力和競爭力。”上海市委副書記、市長龔正指出。

作為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房決策部署的重要舉措，上海市新一批保障性租賃住房15日集中開工，此次集中開工的15個項目約115萬平方米、1.85萬套。作為項目的建設(shè)方代表，上海城投集團(tuán)在開工儀式上作了交流發(fā)言。

第一財經(jīng)了解到，為踐行“人民城市”重要理念，自2018年以來，上海城投集團(tuán)已經(jīng)通過招拍掛、存量商辦改造、商品房配建等市場化運作方式，建設(shè)運營8個租賃住房社區(qū)，落實房源15800套，預(yù)計“十四五”可服務(wù)租住客戶超過2萬人。而且，城投集團(tuán)已經(jīng)擁有了自己的租賃住房品牌——“城投寬庭”。

保障上海租賃住房任務(wù)艱巨，為確保整體品質(zhì)，上海城投采用自建自營模式，已經(jīng)建立了一支具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)管理團(tuán)隊，負(fù)責(zé)招租、招商、客服、物管等全過程運營服務(wù)內(nèi)容，搭建了一整套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

在承接自建自營項目的同時，上海城投還計劃形成成熟的運營品牌，未來能夠?qū)ν廨敵龉芾?。集中式租賃社區(qū)體量較大，規(guī)模都在1000戶以上，最大的張江社區(qū)最多達(dá)到7000多戶，為確保物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“城投寬庭”推行運營物管一體化模式，社區(qū)物業(yè)管理統(tǒng)一納入運營管理體系，接受運營負(fù)責(zé)人的統(tǒng)一管理。

同樣作為上海地方國資企業(yè)，上海地產(chǎn)集團(tuán)也在全力發(fā)揮壓艙石、穩(wěn)定器的作用，努力成為上海租賃住房開發(fā)建設(shè)與運營管理的主力軍、排頭兵和領(lǐng)先者。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上海地產(chǎn)集團(tuán)的租賃用地拿地建面超過100萬平方米，排名全市第一。

早在2018年，上海地產(chǎn)集團(tuán)就發(fā)布上海首個國企租賃住房品牌“城方”。這是在歷時半年、針對5000個面對面租戶調(diào)研的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析租賃住房市場，結(jié)合自身國企特點，上海地產(chǎn)集團(tuán)悉心制定的租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。

上海地產(chǎn)的租賃住房用地主要位于上海六大核心區(qū)域，如古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等，周邊產(chǎn)業(yè)集聚、交通便利、生活配套齊全，全部建成后可向市場供應(yīng)約兩萬套租賃住房，所有這些租賃住房將統(tǒng)一歸于“城方”品牌之下。截至目前，城方規(guī)劃布局項目近20個，5個項目已經(jīng)開業(yè)，所有開業(yè)項目平均出租率達(dá)約98%。

不僅如此，上海地產(chǎn)集團(tuán)還謀劃在待轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵站點周邊繼續(xù)選取合適地塊，用于租賃住房后續(xù)供應(yīng)，并與各區(qū)合作改建、收儲和租賃社會存量房源，建立房屋銀行，積極投入租賃住房市場培育，不斷拓展租賃住房發(fā)展空間。

央企華潤也在上海大力布局租賃住房。今年3月，華潤長租公寓品牌“有巢”在上海的首個租賃社區(qū)(R4)開業(yè)，位于上海白領(lǐng)租房群體最喜歡的區(qū)域之一松江泗涇，包含1000多套公寓和700平米商業(yè)。今年4月，第二宗華潤有巢R4租賃社區(qū)項目東部經(jīng)開區(qū)店開業(yè)，包含1300多套房源。

民營租賃住房企業(yè)的發(fā)展“重鎮(zhèn)”

在上海大力發(fā)展租賃住房，完善“租售并舉”住房制度方面，不僅僅是央企和國企在搭臺唱戲，政策鼓勵之下，不少民企也在積極投入，社會力量與資本紛紛參與。

今年1月，上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立，上海市房屋管理局、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會、地產(chǎn)城方、城投寬庭、華潤有巢、魔方、微領(lǐng)地、旭輝瓴寓、安歆等十余家住房租賃領(lǐng)域的頭部企業(yè)及產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)代表均出席了成立大會。與會人員認(rèn)為，經(jīng)過前期疫情影響，市場下行，行業(yè)急需謀求下一階段健康發(fā)展的模式。大會倡議，各聯(lián)盟企業(yè)要以實際行動發(fā)揮國有和民營企業(yè)功能作用和社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，合理調(diào)控租金水平，維護(hù)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

把長租公寓作為發(fā)展主航道之一的龍湖集團(tuán)，把上海視為長租公寓最重要的市場。龍湖冠寓發(fā)展部滬蘇公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，冠寓在上海已獲取房源超萬間，各項指標(biāo)都排在全國前列。

“我們比較看好長三角都市圈，尤其是上海，在這里不僅是空間和數(shù)量上的增長，而且是全線產(chǎn)品的落地。”上述人士稱。

而另一家民營長租公寓企業(yè)——旭輝瓴寓，從上海浦江一家門店起步，目前已經(jīng)成長為上海盈利能力及品牌評級前列的租賃住房企業(yè)。旭輝瓴寓相關(guān)人士透露，該公司以上海作為華東區(qū)域重點城市，業(yè)績斐然。

2020年9月，旭輝瓴寓旗下首個綜合型租賃社區(qū)——上海浦江華僑城柚米社區(qū)在滬開業(yè)，項目占地總面積超63000平米，總房源1869套，開業(yè)至今，出租率保持在95%以上，均價3360元/月。2021年9月，旭輝瓴寓聯(lián)合張江集團(tuán)專為區(qū)域高科技人才量身定制的高端智慧型綜合租賃社區(qū)——上海張江納仕國際社區(qū)投入市場，項目占地總面積逾65000平方米，共計17棟住宅樓，993套品質(zhì)房源，多元的產(chǎn)品類型能滿足多層次人群選擇，有效解決了區(qū)域供求不平衡問題，推動區(qū)域職住平衡。

在各類企業(yè)的共同努力下，上海的租賃住房品類日益豐富，做到了為多元需求的租房者提供“一張床”“一間屋”“一套房”的多層次供給。

“十四五”期間，上海計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，屆時，上海老百姓的“安居夢”將真正照進(jìn)現(xiàn)實。