出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：陳憲

8月23日，合景悠活發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)公告。上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.29億元，同比增長(zhǎng)83.1%；實(shí)現(xiàn)期內(nèi)凈利潤(rùn)為3.2億元，同比大增156.1%。同期毛利率為44.2%，較上年提高5.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為25.96%，較上年同期提高7.4個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

截至2021年6月30日，公司總在管建筑面積約1.65億平方米，總訂約建筑面積約2.22億平方米，較2020年同期分別增長(zhǎng)617.8%、540.8%。

對(duì)于這份高質(zhì)量增長(zhǎng)財(cái)報(bào)，市場(chǎng)也給予了不錯(cuò)反饋。中報(bào)發(fā)布次日（24日），合景悠活股價(jià)漲10.42%。

多元業(yè)態(tài)同步發(fā)展  下半年從環(huán)衛(wèi)切入城市服務(wù)

合景悠活背靠房企合景泰富，2020年10月上市。上市后合景悠活陸續(xù)收購(gòu)了潤(rùn)通物業(yè)、雪松智聯(lián)、上海申勤等公司，規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)業(yè)績(jī)也呈現(xiàn)出高質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)。

首先，公司整體盈利能力提升明顯。2021年上半年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入12.29億元，同比增長(zhǎng)83.1%，毛利5.4億元，同比增長(zhǎng)107.6%；凈利潤(rùn)3.2億元，同比增長(zhǎng)156.1%，每股基本盈利達(dá)到人民幣16分，同比增長(zhǎng)100%。

按地域劃分，上半年總收入中大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角地區(qū)占比最高，分別達(dá)到45%和24%?？梢?jiàn)公司多年深耕大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的效益持續(xù)凸顯。

按板塊劃分，目前收入占比中住宅、商業(yè)和公建占比分別為69%、21%、10%。合景悠活堅(jiān)持多元化全業(yè)態(tài)多品牌的戰(zhàn)略，涉及住宅、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園，包括一些政府的公建等業(yè)態(tài)。

上半年非住宅以及商業(yè)營(yíng)運(yùn)的收入3.84億元，同比增長(zhǎng)85%，主要原因廣州潤(rùn)通的并表帶收入貢獻(xiàn)以及上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好導(dǎo)致。在公建方面，合景悠活已經(jīng)擁有了廣州潤(rùn)通、廣州慶德、北京高騰、上海申勤等行業(yè)標(biāo)桿的優(yōu)質(zhì)品牌。經(jīng)過(guò)高素質(zhì)高效率的收并購(gòu)，公司一方面實(shí)現(xiàn)規(guī)模的跨越，另一方面迅速實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)和全產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋。

下半年合景悠活持續(xù)加強(qiáng)在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大這些核心區(qū)域以及城市的周邊業(yè)務(wù)，以環(huán)衛(wèi)、綠化和市政服務(wù)為合作的切入點(diǎn)，向城市服務(wù)進(jìn)軍。

在管面積半年翻了三倍

業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)背后是在管面積的大幅提升。

上半年合景悠活在管面積為1.65億平方米，為2020年底的近4倍，合約面積為2.22億平方米。第三方拓展進(jìn)展順利，面積占比增至86.2%。

規(guī)模增量除了源于合景泰富集團(tuán)的持續(xù)交付，更重要的是隨著雪松智聯(lián)和上海申勤收并購(gòu)在上半年相繼完成，帶來(lái)新增約1.1億平米的在管面積。再加外拓帶來(lái)新增約1600萬(wàn)平米的在管面積。

2020年12月，合景悠活以2.14億元收購(gòu)廣州市潤(rùn)通物業(yè)管理有限公司 80% 股權(quán)，這是悠活自10月份上市后第一單公告的并購(gòu)。今年1月，合景悠活發(fā)布公告稱，將以13.16億元收購(gòu)雪松智聯(lián)科技集團(tuán)有限公司80% 股權(quán)。兩筆大單帶來(lái)的效果也是顯著的。

雪松智聯(lián)是一個(gè)全國(guó)布局的多品牌的企業(yè)，過(guò)去的三年它的收入復(fù)合增長(zhǎng)率在50%以上。上海申勤本身在管面積1800萬(wàn)方，密集地布局在上海這個(gè)區(qū)域，有助于提升公司在長(zhǎng)三角區(qū)域的業(yè)務(wù)發(fā)展以及公建領(lǐng)域的品牌滲透度。

對(duì)于收并購(gòu)的整合，合景悠活表示將通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、企業(yè)文化根植、共享平臺(tái)資源、利潤(rùn)分享等方式，做到差異化的定位又能充分地協(xié)同，打好“一品多牌”這張牌。

在完美消化了大體量的并購(gòu)后，合景悠活并不打算停下腳步。

公司管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年的收并購(gòu)已經(jīng)大致上順利落地了，外拓的成績(jī)也比較好。對(duì)于年初150%的收入增長(zhǎng)業(yè)績(jī)是保持信心的，在管面積預(yù)計(jì)年底去到2億方左右。

運(yùn)營(yíng)效率全面提升  跨越式高質(zhì)量增長(zhǎng)

在收入規(guī)模快速增長(zhǎng)的同時(shí)，公司營(yíng)運(yùn)能力也在不斷提升。上半年合景悠活實(shí)現(xiàn)毛利率為44.2%，較上年提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。凈利率為26.0%，較上年同期提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，住宅物管毛利率為42.6%，較上年提升7.2個(gè)百分點(diǎn)。非住宅物業(yè)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率為47.8%，較上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。兩部分業(yè)務(wù)利潤(rùn)率自2018年以來(lái)穩(wěn)步提升。

住宅物業(yè)板塊利潤(rùn)率的提升主要來(lái)自兩個(gè)因素，一是項(xiàng)目密度提高帶來(lái)規(guī)模效益；二是標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化的運(yùn)營(yíng)提升服務(wù)效率。

在毛利率增長(zhǎng)的帶動(dòng)之下，今年上半年公司凈利潤(rùn)為3.2億元，凈利潤(rùn)率為25.96%，顯示出公司良好的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和營(yíng)運(yùn)能力。

公司管理費(fèi)用率從2019年中報(bào)的15%下降至2020年中報(bào)的14.6%，2021年中報(bào)再度大幅下降3個(gè)百分點(diǎn)至11.6%，占收入的比重逐年遞減，說(shuō)明公司規(guī)模效益突顯，運(yùn)營(yíng)的效率越來(lái)越高。

同時(shí)第三方物管費(fèi)收繳率提升至91.1%，反映了隨著公司服務(wù)能力的升級(jí)，客戶滿意度提升，公司運(yùn)營(yíng)能力得以進(jìn)一步的優(yōu)化。截至2020年6月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為27.3%，流動(dòng)比率為337.7%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為30.76億元，現(xiàn)金充沛。

此外，商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面上半年公司購(gòu)物中心以及寫字樓運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，購(gòu)物中心的銷售總額同比增長(zhǎng)82%，客流量同比增長(zhǎng)88%，面對(duì)疫情的影響，出租率始終保持在90%以上，整體寫字樓表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，出租率在90%以上，收繳率也一直保持在98%以上的領(lǐng)先水平。

合景泰富預(yù)期新開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，包括25個(gè)商場(chǎng)和11個(gè)寫字樓，且項(xiàng)目多位于大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及成渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一線及核心二線城市，為公司未來(lái)的商業(yè)板塊的增長(zhǎng)帶來(lái)極高的確定性。

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